都市計画法

建築基準法

国土交通省のホームページ

都市計画の種類

都市計画の種類

○都市計画区域

都市計画区域とは、一体の都市として総合的に整備、開発および保全する必要がある区域のことで、都道府県が指定します。都市計画区域においては、農林漁業との健全な調和を図りつつ、健康で文化的な都市生活及および機能的な都市活動を確保し、適正な制限のもとに土地の合理的な利用を図るといった都市計画の基本理念を達成するため、各種の都市計画が定められ、これに基づき都市計画事業等の実施や土地利用規制が行われます。

○準都市計画区域

近年のモータリゼーションの進展により、都市計画区域外における開発行為や建築行為が増加した結果、さまざまな用途の建築物が混在するなど土地利用上好ましくない状況になっている事例がみられます。このような地域において整備、開発および保全に将来支障が生じるおそれがある場合に、主として土地利用の整序を行うことを目的として創設された制度です。都道府県によって指定されます。都市計画区域においては土地利用、都市施設、市街地開発事業などの必要なものを都市計画に定めることができるのに対して、準都市計画区域においては、用途地域や風致地区など土地利用のみが定められる点が異なります。

土地利用
地域・地区

○市街化区域・市街化調整区域

市街化区域とは、都市計画区域のうち市街地として積極的に開発・整備すべき区域で、すでに市街地を形成している区域、および概ね10年以内に計画的に市街化を図るべき区域をいいます。市街化区域内では、一定の基準を満たせば開発行為は許可されます。市街化調整区域は、逆に市街化を抑制すべき区域をいいます。そのため、この区域内では農林漁業用の建
物など、限られたものでなければ開発行為を行えません。

○用途地域

用途地域は地域・地区の中でも基本となるもので、第一種低層住居専用地域など12種類が定められています。用途の混在を防ぐことを目的として、住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるているほか、建ぺい率、容積率、高さなど、規模も規制することにより、居住環境の保護や商業・工業等の都市機能の維持増進を図っています。

    

○特別用途地区

地域の特殊性や、地場産業・伝統産業の保護育成などを考慮すると、用途地域の指定だけでは土地利用の増進や環境の保護などに、必ずしも十分とはいえないことがあります。そこで、こうした点を補うために、特別用途地区が定められることがあります。特別用途地区は、地域の特殊性に対応するため、用途地域の制限に加え詳細な制限を定めたり、逆に制限を緩和したりします。

          

○特定用途制限地域

用途地域が定められていない地域(市街化調整区域を除く)においては建物の用途の規制がなく、都市環境の悪化を促進する用途の建築物の進出により周辺の良好な環境が阻害されるおそれがあります。そのような地域において、特に環境の悪化を招くと考えられる用途の建築物の立地を規制し、合理的な土地利用を図ろうとするものです。

○高度地区

高度地区は、用途地域内において建築物の高さの最高限度や最低限度を定め、土地の効率的な利用や、市街地の環境維持のために指定されます。

      

○高度利用地区

市街地において、土地の合理的な高度利用と都市機能の更新を図る必要のある地区に指定されます。高度利用地区では、容積率の最高・最低限度、建ぺい率の最高限度、建築面積の最低限度、壁面の位置の制限が定められます。市街地再開発事業を行う場合、セットで定めることになっており、この場合、高度利用地区に定められた内容に従った建築が行われます。

○特定街区

既成市街地において整備・改善を図るべき街区に定められます。既定の制限に拘らない、別途の容積率、建築物の高さの最高限度および壁面の位置の制限がしていされます。

○防火地域・準防火地域

この地域においては一定の建築物を耐火建築物または準耐火建築物にしたり、屋根、開口部の戸、外壁等について防火構造にするなど、防火上の観点からの規制が行われます。

 

○美観地区

主として建築物を中心とした市街地の美観を守るために、建築物の配置や構造、色彩や屋外広告などを規制する地区です。

        

○風致地区

都市における良好な自然環境を維持するために定める地区で、地区内では良好な自然景観を損ねるおそれのある行為(建物の建設や住宅地の造成、樹木の伐採など)は規制を受けます。

        

○駐車場整備地区

商業・業務施設が集中し、円滑な交通の確保が必要な都市の中心部などでに定められます。駐車場整備地区が定められると、地区内における駐車場の需要と供給の現況や将来の見通しを基にして、駐車場整備計画が定められます。

○臨港地区

港湾を管理するため、港湾施設を設置する陸地部分を指定するものです。道路、橋、倉庫、荷さばき施設、貯木場などの港湾施設や水際線を使用する一定の工場や事業所などの建築物や構築物は、商港区、工業港区などの分区に応じて定められた分区条例により用途規制を受けます。

○歴史的風土特別保存地区

古都における歴史的風土のうち、後代の国民に継承されるべき特に優れた地区に定められます。この地区内では建築行為や木竹の伐採など、風土の保全に影響する行為には府県知事の許可が必要になります。

        

○緑地保全地区

都市における緑地の保全および、緑化の推進を図る地区で、建築行為や木竹の伐採などの行為には都道府県知事の許可が必要になります。

        

○流通業務地区

流通業務地区は、都市の流通機能の向上を図るため定めるものです。この地区内では流通業務の目的に沿った建物以外は建築が制限されます。

○生産緑地地区

市街化区域内にある農地等に指定されます。指定を受けると農地としての適正な管理、保全が義務付けられ、建築物の建築や宅地の造成など、農地以外の利用が基本的にできなくなります。

 

○伝統的建造物群保全地区

歴史的価値を備えた建築物群と、これと一体をなしている環境(自然環境も含む)で、保存する必要がある地区に定められます。保存地区が定められたときは、環境を保存するための保存整備計画とともに、伝統的建造物の指定について「保存計画」が定められます。

○航空機騒音障害防止地区・特別地区

この地区内では学校、病院、住宅などは防音構造にしなければなりません。また、特別地区内ではそれらの建物を建てられません。

促進区域

都市計画法に基づき、市街地の計画的な整備・開発を促進する必要がある区域に定められます。区域内の地権者など関係権利者は、一定期間内に定められた市街地開発事業を施行するなどの義務を負います。促進区域には次のものがあります。

○市街地再開発促進区域

○土地区画整理促進区域

○住宅街区整備促進区域

○拠点業務市街地整備土地区画整理促進区域

遊休土地転換利用促進地区

工場跡地などの有効利用を図るために、一定規模以上の遊休地に指定されます。指定後2年を経過しても土地の有効利用が進まない場合、市区町村長は土地利用計画書の提出を求めるなど、
遊休土地の転換利用促進を土地所有者に求めることができます。

地区計画等

従来の都市計画が都市全体に視点を置いてきたのに対し、地区計画では、一つの地区、一つの街区を単位に方針を定め、整備をしていこうとするもので、区域内の建築物の敷地、構造、用途などを条例に定めることができます。

○地区計画

市街化が進めば環境が悪化するおそれのある区域、現に良好な環境が形成されている区域、市街地開発事業などの開発事業地域などを対象に、適正な都市機能と健全な都市環境を確保することを目的としています。地区計画によって定められる主な内容は、地区計画の目標や方針と地区整備計画です。地区整備計画では、街路や公園などの地区施設の配置や規模、建築物の用途や形態の制限、緑地の保全などが定められます。

   

○沿道地区計画

道路交通騒音の住環境への影響が大きい幹線道路沿いに指定されます。この地区では幹線道路の構造を改善するとともに沿道地区整備計画が定められます。沿道地区整備計画では、建築物の用途や規模の制限だけではなく、防音・遮音上の制限や間口率の最低限度なども定めることができます。

○防災街区整備地区計画

老朽化した木造建築物が密集した市街地における、防災性の向上を目的として定められます。防災街区整備地区整備計画が定められ、建築物の用途や規模の制限だけではなく、防火上の制限や防災施設に係る間口率の最低限度なども定めることができます。

○集落地区計画

良好な営農条件と居住環境を同時に確保することを目的として定められます。建築物の用途や規模の制限を集落地区整備計画に定めることができます。集落地区整備計画が定められると、市街化調整区域内であっても、集落地区計画の内容に適合した開発行為は許可されます。

都市施設

都市施設とは、道路、公園、下水道など都市における日常生活に必要不可欠な基本的な施設であり、都市の骨格となるものです。都市施設には次のようなものがあります。

○道路、都市高速鉄道、駐車場、自動車ターミナルその他の交通施設

○公園、緑地、広場、墓園その他の公共空地

○水道、電気供給施設、ガス供給施設、下水道、汚物処理場、ごみ焼却場その他の供給施設または処理施設

○河川、運河その他の水路

○学校、図書館、研究施設その他の教育文化施設

○病院、保健所その他の医療施設又は社会福祉施設

○市場、と蓄場または火葬場

○一団地の住宅施設

○一団地の官公庁施設

○流通業務団地

○公衆電気通信施設、防風、防火水槽、防水、防雷、防砂、防潮施設、その他政令で定める施設

市街地開発事業

○土地区画整理事業

土地の区画形質を改良し、住宅地などの利用を増進すると同時に、公園や街路などの公共施設を整備拡充していく面的な整備事業。不整形だった土地を整理して、形の整った新しい土地に交換してもらう(換地)代わりに、区域内の土地所有者は、公共施設用の用地をそれぞれの所有地から少しづつ提供します(減歩)。

○新住宅市街地開発事業

人口集中の激しい市街地の周辺で、住宅の著しく不足している地域に、大規模な宅地造成を行い、良好な宅地の供給を図る事業。

○工業団地造成事業

既存の建築物が少なく、工業団地として必要な立地条件を備えた区域に造成を行い、工業市街地の整備・開発をする事業。

○市街地再開発事業

低層の木造住宅などが密集して、環境の悪化した既成市街地を整理し、不燃化された共同建築物により、商業施設や住宅などを計画的に整備すると同時に、公園・広場などのオープンスペースを確保し、安全で快適な環境をつくる事業。区域内の土地や建物などに関する権利を、新しく立てる建物のなかに移す(権利変換)方式の第1種市街地再開発事業と、それらの権利や用地などを全面的に買収してから事業を行う第2種市街地再開発事業があります。

○新都市基盤整備事業

大都市圏に新都市を基盤整備し、大都市の人口集中と宅地需要を緩和する事業です。土地を買収により取得して行う新住宅市街地開発事業に対して、この事業では換地方式によって土地の集約が行われます。

○住宅街区整備事業

市街化区域内の農地や空地を活用、集約化し、公共施設や宅地基盤などを整備し、良好な農地を保全すると同時に、中高層住宅の建設などで住宅の大量供給を図る事業。

○市街地開発事業等予定区域

市街地開発事業や都市施設のうち、一定のものについては、事業の基本的事項が明らかになった段階で予定区域として都市計画に定められます。これは、それらの事業が都市計画決定されるまでの間に、事業の障害となる乱開発や投機的な土地取引が行わないようにするためです。予定区域が都市計画決定されると、3年以内にその事業の都市計画決定を、更にその後3年以内に事業許可申請などを済ませなければなりません。市街地開発事業等予定区域には、新住宅市街地開発事業の予定区域 、工業団地造成事業の予定区域 、新都市基盤整備事業の予定区域 、区域の面積が20ha以上の一団地の住宅施設の予定区域 、一団地の官公庁施設の予定区域 、流通業務団地の予定区域の6つがあります。


Copyright© 2017 株式会社ジンブン21 All Rights Reserved.